軽井沢別荘探しの極意 | 軽井沢で別荘や不動産のことなら|第一観光開発

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これから、何回かに渡って軽井沢での別荘探しのポイントを連載してアドバイスできればと思います。 


■■■ 軽井沢別荘探しの極意? その1 ■■■
 

まず、土地を選ぶときのポイントの一つは、「傾斜地」か「平坦地」か! 

おそらくほとんどの方は「平坦地」の方を望むかと思います。

「傾斜地」のメリットやデメリットはなんでしょうか?
ますは、土地の値段が安い場合が多いです。
しかし、それは基礎工事費が高くなるからです。

土地を庭を造ったりしたい場合、歩きにくく、利用しにくいことがあります。

駐車場から玄関まで、階段の段数が多るケースがあります。 

メリットとしては、軽井沢で浅間山が見える土地を探したい方が結構多いのですが、 
その場合、傾斜地だと見える可能性が出てきます。 

例えば 浅間ハイランドパーク別荘地 の場合はどうでしょうか?
ほとんどの土地がなだらかな平坦地が主で、 残念ながら浅間山が見える土地は少ないです。 

また、土地探しの時期は、ベストシーズンの夏も見てほしいですが、 
雨の日の条件が悪い時や、冬シーズンも、見てほしいですね。
「平坦地」だと雨の日に水たまりができないか、周囲の土地をチェックすることで
環境が分かる場合があります。
浅間ハイランドパークは湿気が少なく、水はけが良いこと。 
そして意外と軽井沢エリアは積雪量が少ないことが確認できます。 

年間でご利用できる別荘地であることを自信を持ってお勧めします。 



■■■ 軽井沢別荘探しの極意? その2 ■■■

別荘に必要な土地の面積とはどのぐらいあれば良いでしょうか?

明確なお答えはありませんが、
軽井沢は1区画で1000平方メートル以上が基本です。
坪数に換算すると300坪ぐらいです。

ご自宅の土地と比べると、とても大きく感じるかもしれませんが、
軽井沢では、隣地との境界にブロック塀へフェンスなどは作りません。(似合いません。)
何も無しにするか、生け垣などの植栽で自然な形に仕上げます。

別荘の窓を開けると、隣人と視線が合った。
だからリビングのカーテンはいつも閉めたまま。。。
これでは残念ながらご自宅と全く変わらないですよね。

非日常性を求めるのが、リゾートであり、せっかくの別荘ライフです。
よってある程度の土地の面積は欲しいところですね。
完全なプライベート空間を作り出すことは難しいかもしれませんが、
100坪程度は、厳しいかな?と個人的に思います。

ここからは少し専門的なお話しになります。
軽井沢町には自然保護対策要綱や、軽井沢町景観育成基準ガイドラインなど法令がいっぱいあります。
土地は原則1000平方メートル以上。
建物は2階建てまで。
保養地域として、第一種低層住居専用地域に指定されているところがほとんどです。
建ぺい率20%、容積率20%。
道路後退が道路から軒先まで5m以上
隣地後退が道路から軒先まで3m且つ高さの1/2以上。
建築基準法22条地域で延焼ラインも1階が3m、2階が5mです。
軒の出は50センチ以上。

ここで仮にある土地が正方形があるとします。
1区画の縦32m*横32m=敷地面積1024平方メートルだとします。
構造が木造で外壁が無垢板張りだとすれば、
道路および隣地から5mの部分の四隅は建築できませんので、
5m*32m*2=320平方メートル、残り5m*(32−5−5)*2=220平方メートル
320+220=540平方メートル
なんと、正方形の敷地1000平方メートルのうち、ぐるっと周りの540平方メートル部分が
建物が建てられない敷地となっているのです。
つまり、敷地面積の中心部分である約半分の460平方メートルの中で、
あれこれと建築プランを考えることになります。
ですから、敷地100坪では、建物プランに影響が出てきますね。
 

■■■ 軽井沢別荘探しの極意? その3 ■■■

別荘の部屋数は、どの程度必要でしょうか?

ご夫婦の寝室?、書斎?、子供部屋?、ご親族やご友人が泊まる客間?、
沢山の部屋数が必要に思われます。

確かにご自宅であれば、家族の人数に合わせた部屋数が必要かもしれません。
私は、別荘の場合は、部屋数をなるべく少なくして、
リビングやダイニングを広めにすることをお勧めしております。

別荘では夜中まで、ご家族・ご親戚・ご友人との会話が弾むもの。
よって滞在時間が非常に長くなるリビングやダイニングは、特に重視するべきです。
「吹抜け」空間も大きくして、居心地を良くしたいですね。
1階に和室も設けるのであれば、個室とせず、リビングとの「続き間」が良いかもしれません。

子供部屋は、兄弟のそれぞれ部屋が必要無いかもしれません。
キッチンは、みんなで調理できるように、通路を広めにした方が良いかもしれません。
寝室は寝るだけと空間として、手狭でも良いかもしれません。

ご親族やご友人様が泊まる部屋が必要ですか?
利用頻度にも関わると思いますが、
別荘地内や近隣にホテルがある場合には、
部屋がどうしても足りない場合、それらの施設等をうまく利用されるのも一手です。

弊社の別荘の建築では、お客様の別荘スタイルに合わせた
「別荘だから、こだわりたい部分」と
「自宅ではないから、割り切る部分」を
整理して、プランニングされていただきます。

■■■ 軽井沢別荘探しの極意? その4 ■■■  

今回は自宅から別荘までの距離や所要時間について考えてみます。

距離や時間の許容範囲には、個人差があると思いますが、

必ずしも近ければ良いとは限りません。

距離を重視されるなら、東京に在住されている方は、

秩父、筑波山、高尾山、奥多摩など別荘に良いかもしれませんね。

遠すぎると利用頻度が少なくなりますが、

遠くてもよい方は、北海道や沖縄、海外リゾートのハワイなどが良いかもしれません。

(つまり、一般的に自宅から距離が遠くなるほど、リゾートとしての自然環境は良くなります。)

 

別荘見学で、夏のベストシーズンの軽井沢へご来園いただくと、
土・日曜日であることが多く、ホテル宿泊客や観光客と一緒になり、

道路が渋滞すると言われます。

別荘をお持ちになりますと、この時間帯を外した走行が可能です。

金曜日の夜に別荘へ到着されたり、日曜日の早朝に帰宅されたりとか。

ご家族のライフスタイルに合わせて移動されるようになります。

(もちろん裏道を覚えることも重要ですが。)

 

また、最寄り駅からの距離を気にされる方がいますが、

私はあまり重要視しないでよいかと思います。

自宅と異なって、別荘は駅まで毎日、通勤される必要性はありませんから、

必ずしも「駅近物件」である必要はないと考えます。

駅近では、土地の値段が高くなって土地が狭くなる傾向がありますし、

そもそも車や人の往来が多い通り沿いにあっては、リゾート環境として疑問が残ります。

車を運転されないご家族様は、バス停からの距離が重要かもしれません。

よく東京在住の方は「箱根は近いから良い」と言われますが、

小田急ロマンスカーでは新宿駅から箱根湯本駅まで、1時間25分位。

JR長野新幹線では東京駅から軽井沢駅まで、1時間10分位です。

電車の所要時間ではほとんど変わないことをご存じでしょうか?


色々とご見学頂いたうえで、別荘は是非、「軽井沢」をご選択いただければ嬉しいです。


■■■ 軽井沢別荘探しの極意? その5 ■■■  
今回は5回目で、「別荘のあり方」がテーマです。

 

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昔は別荘とは、富裕層のステータスとしての役割が大きい時代でした。

高級車や、ゴルフ会員権を保有するようなお客様が、
軽井沢の中でも特に高額な旧軽井沢などを保有することが、
富みの象徴であり、それが「別荘のあり方」でした。

しかし、近年は新幹線の開通や、インターネット、携帯電話など
インフラの著しい発展と普及が事情を大きく変えてきました。
自宅から離れていても、多少のお仕事を抱えながらでも、
週末は別荘に過ごせるようになり、いつでも密接に自宅や会社とやりとりができるようになったためです。


具体的には、

「家族の絆(きずな)を深める場所として」「子供の自然教育の場として」=ファミリー型

「リタイヤ後の新たな生活の場として」=団塊世代型

「ふたりでより充実した時間を過ごす場として」= DINKS型、隠れ家型

「週末など別荘を仕事場とし、情報通信ネットワークを駆使しながら在宅ワークの場として」= SOHO

などがあります。
自分らしさの追求や生活スタイルの多様化などによって利用方法が異なり、
「別荘のあり方」は多岐に渡り始めています。
今後も益々、ご自宅が社宅の方で別荘がファースト・ハウスの方や、愛犬連れの方なども増えてきております。
弊社はお客様のニーズに合わせた別荘をアテンドして参りたいと考えます。


■■ 軽井沢別荘探しの極意 ? その6 ■■■

今回は6回目です。

別荘の購入の検討している方からの何度か聞くご質問です。

自宅は賃貸ですが、軽井沢に別荘を所有するのは大丈夫でしょうか?

答えは大丈夫です!
別荘(セカンドハウス)は所有していますが、
ご自宅は「親御さんと同居」だったり、「社宅」だったり、「賃貸」だったりと、
生活スタイルが多様化していますので、よくあることです。
自宅の 賃貸、交通の利便性 高い都心や住宅地 でマンション等を借り ます。 そして別荘の一戸建てを新築する場合、
一般的には軽井沢などのリゾート地の購入価格は都心の住宅地より安くなるため、
その分の費用を建築費に回せます。
また一般的に土地の敷地が広いので、建物に対する間取りの制約が少なく、
理想的なマイホームを建てることが可能になるようです。


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■■ 軽井沢別荘 探しの極意 ?  その7 ■■■

今回は7回目です。

別荘の購入の検討している方からの何度か聞くご質問です。

住宅でなく別荘でローンは使えますか?

はい。
新築の注文建築による別荘や弊社売主の建売別荘の場合、
フラット35に対応できます。

フラット35とは、
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱っているローンです。
金利や融資手数料は金融機関ごとに多少異なりますが、
その他の融資条件はほぼ同じです。

フラット35の最大の特徴は、金利が固定金利で、
途中で金利が上昇する不安がないことです。

また借りる時に保証料がかからず、繰り上げ返済手数料も無料です。

軽井沢で別荘を購入する際は、是非こちらのローンを検討してみてください。 

 

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■■ 軽井沢別荘 探しの極意 ?  その8 ■■■

今回は8回目です。

「土地を買いました。別荘(建物)はいつ頃に完成しますか?」

とよくご質問を受けます。


まず建築される工法によって異なります。

木造なのかRC造なのか?

別荘は木造が多いと思いますが、その中でも在来やツーバイフォー工法なのか、
それともログハウス(材料を国外から輸入すると時間がかかる)なのか、

によっても期間が多少異なります。

特殊な設備や材料がなくスタンダードな在来工法で

建築面積が30坪程度なら工程は約4ヶ月程度かと思われます。


あと軽井沢の地域特有と言いましょうか。

夏は条例や別荘地独自のルールにて
自粛期間や不可期間など規制を定めて、工事をご遠慮頂いている別荘地がほとんどです。

(緊急性の高い工事や、やむを得ない場合などは除きます。)

そのためこの時期を挟む場合には、約1ヶ月余計な時間を考慮しなければなりません。

なぜ不可期間があるかというと、軽井沢の場合は

窓を全開に開けて、昼間でもエアコンを使わないご家庭の別荘や住宅がほとんどです。
工事中の音が「ドンドン」と聞こえてきては困りますよね。


あと、冬場も降雪や気温の関係で、工事が遅れます。

よって実際に工事される建築業者さんと良く打ち合わせをして、

いつまでに別荘や住宅が竣工するのか確認されることが望ましいです。

夏前に別荘が完成するばずが、秋まで待たされて、今夏は利用できなかった!

とか問題が起こらないとも限りません。。
 

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 ■■ 軽井沢別荘 探しの極意 ?  その 9 ■■■

 
今回は9回目です。

「別荘(リゾートマンション)と会員制リゾート(クラブ)
比較するとどちらの方が良いでしょうか?」とよくお話しを聞きます。

会員制リゾート(クラブ)はリゾートホテル等の1室を複数のメンバーで、
共有(もしくは利用)するシステムのことです。 
個人で別荘やリゾートマンションを所有する場合に比べて、
比較的安価にリゾートを楽しむことができます。
維持管理や修繕、清掃などの心配がありません。 
またホームベース1箇所だけでなく、
全国に広がる他の施設を相互利用できるメリットがあります。 
但し、ゴールデンウィークやお盆の時期は、抽選や割り当て日が決まっていて、
好きな時にうまく利用できません。 
平日がご利用者様のお休みの日であれば問題ないのですが、
まだまだ日本では土日、お盆、GWのように日曜日や祭日しかお休みが取れないケースが
ありますので、
自分達が利用したい日は、他人様も利用したい日であることが多いのが現状です。
よって予約が取りにくくなります。  
また、チェックインやチェックアウトの時間が決まっていて、
カギを借りて返却するなど、
これでは旅行者のリゾートホテルや旅館と変わらない点があります。

個人で別荘を所有することのメリット?を羅列してみました。
・事前に予約する必要がありません。
・カギを持ってます。
・利用上限の泊数が決まっていません。1年365日使えば永住です。
・ゴールデンウィーク、お盆、年末。元旦、好きな時に利用できます。 
・いつでも、誰とでも、自由に行けます。 
・ライフサイクルに合わせた移動ができます。
例えば金曜日の仕事が終わってから別荘へ。
渋滞は無くスイスイというパターンも選べます。
・ご自分の普段から使い慣れたベッドなどの寝具があります。
・日常生活のグラスやお皿など食器があります。 
・お好きなワインなどお酒、食料品を冷蔵庫に置いておけます。
・スキー板やゴルフ用具もわざわざ車に毎回積まなくても、置いておけます。
・思い出の写真を壁に張ったり、記念品や調度品を置いておけます。
・一般的にワンちゃんなどペットと一緒に暮らせます。 

別荘の管理会社はオーナー様に対して「いらっしゃいませ」でなく、
「お帰りなさいませ」というところが本来の姿勢かもしれません。

結論としては時間を気にせず、
好き
な時に思い立った時に利用できる別荘を所有することが、
旅行ではなく、「住まい」や生活であり「真のリゾートライフ」を楽しむことなのかと考えます。


  ■■ 軽井沢別荘 探しの極意 ?  その10 ■■■

 今回はいよいよ10回目です。

今日は「別荘の管理事務所の重要性」についてお話しします。

軽井沢には多数の別荘地がありますが、
別荘地には、ディベロッパーが開発し分譲した一団の別荘地と、
古くから住宅やもともと別荘などが建っていた場所、
山林など不動産業者が数区画に切り売りした土地など
さまざまのケースがあります。

大きく開発された分譲地は、通常、管理事務所があり、スタッフが常駐しています。
管理スタッフは地元出身者であることも多く、別荘利用者が不慣れな地理や、
地元の情報を提供してくれます。
別荘は住宅と比べてご近所付き合いやコミュニティーが形成されていないことが多く、
そういった点から管理事務所の利用性はあると思います。
例えば、「骨折したみたいだけど、どこの病院がオススメ?」とか。
心強いですよね。

昔の富裕層のため別荘は、地元の夫婦が住み込みで管理人をしていたらしいですが、
今は少なくなって、管理会社が担っていることでしょう。

よって管理会社があることは何かと役に立つことが多く、
これを利用しないのは損だと思います。
定住や永住で住宅としての利用あれば必要性は低くなるかもしれませんが、
不在時がある別荘利用の方は色々とお手伝いできることが多いのです。

また実例として、「軽井沢まで来たら、別荘のカギを忘れてしまった。。。」
とか、
「自宅まで帰ったけど、別荘に大事な忘れ物してしまった。郵便で自宅まで送って。」
「新しい電化製品をネットで買ったから、配送業者が来たら、別荘の玄関に入れておいて。」
など、ご要望はさまざま。

床暖房や灯油FFヒーターの着火サービス(有料)も行ってます。
ご来荘の当日にストーブを点火して、お部屋を過ごしやすい温度まで暖めておくサービス。
冬でも快適な別荘ライフが待っています。

また浅間ハイランドパーク別荘地では、別荘1件ずつ、ゴミの回収を365日毎朝、
行っております。小動物もいますから放置はできません。
また別荘オーナーの利用が多い土日は役場が休みなので、
平日にだけ回収に来られても困るのです。
よって管理会社がまとめておく必要があるのです。

新聞、お手紙、宅配便も別荘へ届けます。
管理会社は、ホテルのコンシェルジュのような、マンションの管理人のような、
そして行政サービスの一翼も担っているような、ご近所さんのような、、、
存在かもしれません。
なるべくこれからもご期待に応えてていきたいと思います。

  ■■ 軽井沢別荘 探しの極意 ?  その11 ■■■

今回は11回目です。

リゾート物件を購入する総費用は?

別荘を購入するためには、物件の価格以外にも色々な費用がかかります。
軽井沢だから特別に費用がかかるわけではありませんが。。。
弊社では諸費用と言ってます。

以下、諸費用をご説明いたします。

【手付金】 
契約時に売買代金の5%から20%程度を手付金として支払います。
支払った分は売買代金に充当します。

【残代金】
引渡時に売買代金から手付金を差し引いた残りの金額を支払います。

【印紙税】
売買契約書やローン契約書を締結するときに、印紙を郵便局で買って
書面に貼付して割印することで、税を納めます。書面の金額によって納める税額が変わります。

【仲介手数料】
中古物件を買うときなど、仲介不動産会社を介して、物件を購入するときに、
報酬を支払います。売買金額が400万円を超える場合は、物件価格の3%+6万円で、
消費税が別途かかります。通常は契約時にその半分、引渡時に残りの半分を支払うことが多いです。
新築物件で売主(不動産業者)直接売買の場合は仲介手数料は無いはずです。

【登記費用】
不動産の所有権の登記は、司法書士に依頼します。請求額には、登録免許税と報酬があります。
・建物の表題登記は別荘建物の新築時。
・建物の所有権保存登記は、別荘建物の新築時。
・建物の所有権移転登記は、別荘建物の売買で名義変更
・土地の所有権移転登記は、別送しの売買で名義変更
・抵当権設定登記は、ローンを借りる時

【固定資産税】
・1月1日時点での不動産の所有者に毎年課す市区町村の税金です。
場所によっては都市計画税がかかる場合があります。
一般的には、引渡日を以て、日割り計算で精算をことが多いです。

【別荘地管理費やマンション管理費】
・物件によって金額が異なりますが、
物件に共用施設がある場合、月額や年額で管理費等があり、引渡日を以て、日割り計算で精算することが多いです。
マンションの場合は、月額の修繕積立金も精算することが多いです。
新築マンションの場合は、修繕積立基金や一時金としてまとまった金額を預ける場合がほとんどです。

【水道負担金】
・別荘に水道を引くための費用で、開発業者が既にまとめて支払っている場合と、
新築時に支払う場合と自治体によって対応も名称も変わります。
中古物件の仲介売買の場合は精算しないことがほとんどです。

【火災保険料】
ローンを利用される場合は、金融機関で加入を義務づけていることが多いです。
ローンを利用しない方は、もちろん任意ですが、建物がまだ新しい時は
地震や雷など自然災害に備えて付保されるケースが多いです。

【ローン保証料、融資手数料、生命保険料など】
ローンを利用される場合、いくつかの内容の料金が発生します。

【不動産取得税】
購入後、一度だけ課せられる税金です。固定資産税評価額を基に税率をかけて税額がきまります。
しばらくしてから都道府県から請求書が届きます。

【住民税】
住民票がない場合でも建物(別荘)を所有している場合には、
行政サービスを受ける名目からでしょうか、住民税県民税や市町村税の均等割がかかります。
毎年5000円前後でしょうか。
また法人の場合には、県民税や市町村民税がかかります。

資本金や従業員の人数によって変わります。 

 


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